Il concetto di abitazione principale si riferisce al luogo in cui si ha effettivamente la propria residenza, o meglio la dimora abituale.
La condizione di dimora abituale prevale su quello di residenza anagrafica, ossia parliamo di abitazione principale anche quando il soggetto ha la residenza in un comune diverso da quello in cui dimora abitualmente.
Le agevolazioni previste per l’abitazione principale fanno riferimento a:
- esenzione dal pagamento IMU;
- la possibilità di detrarre gli interessi passivi dei mutui stipulati per l’acquisto o la costruzione di una casa destinata ad abitazione principale;
- non imponibilità della rendita catastale in sede di calcolo IRPEF;
- altre agevolazioni previste da alcune amministrazioni comunali, come quelle per la stipula dei nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas) o per tasse e tariffe locali.
Un immobile avente i requisiti di prima casa può non essere la propria abitazione principale. Vogliamo soffermarci sulla detrazione degli interessi passivi collegati al mutuo contratto per l’acquisto o la costruzione di un immobile destinato ad essere adibito ad abitazione principale.
Quando si stipula un mutuo ipotecario, garantito da ipoteca, per acquistare l’abitazione principale, propria o di suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo), è possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione, pagati all’ istituto di credito. La detrazione va calcolata su un importo annuo massimo di 4.000 euro e ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo.
Per avere diritto alla detrazione è necessario essere intestatari del mutuo e proprietari dell’abitazione. Inoltre, la detrazione spetta:
- dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, e comunque entro due anni dall’ acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente;
- nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall’ acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale.
La detrazione è fruibile anche se il mutuo è acceso in un momento differente rispetto all’ acquisto. In sostanza, l’acquisto dell’abitazione può avvenire nei 12 mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo.
Regime di detraibilità
Ai fini dell’individuazione del regime di detraibilità è necessario fare riferimento alla data di stipula del contratto di mutuo ed al momento in cui il contribuente ha iniziato a risiedere nell’ immobile, ossia ha stabilito la sua residenza abituale; è opportuno andare a considerare le condizioni alla base della possibilità di detrazione degli interessi collegati ai mutui fondiari.
Per i contratti di mutuo stipulati antecedentemente al 1° gennaio 1993 è stabilito che l’abitazione principale doveva configurarsi entro l’8 dicembre 1993, e che a partire da questa data il contribuente non doveva cambiare la propria abitazione principale, se non solo per motivi di natura lavorativa; la detrazione massima va calcolata su un importo di interessi non superiore a 4.000 euro per ciascun intestatario. Mutui stipulati fino al 1° Gennaio 1993.
Per i contratti di mutuo risalenti al periodo che va dal 1 gennaio 1993 fino al 31 dicembre 2000, l’importo massimo della detrazione è calcolato su € 4.000 complessivi, ed è ammessa solo se l’immobile sia diventato abitazione principale entro sei mesi dall’ acquisto e che lo stesso acquisto sia avvenuto entro sei mesi antecedenti alla stipula del mutuo o nei sei mesi successivi. Detrazione massima va calcolata su € 4000, per ogni intestatario del mutuo.
Mutui stipulati dal 1° gennaio 1993 fino al 31 dicembre 2000. Per i contratti di mutuo accesi a partire dal 1 gennaio 2001, la detrazione è definita sulla base di un importo massimo relativo agli interessi pari a € 4000 complessivi, se l’immobile è diventato abitazione principale entro un anno dall’ acquisto, e se l’acquisto è avvenuto entro l’anno antecedente o successivo all’ accensione del mutuo. Oltre agli interessi passivi pagati, possono essere portati in detrazione anche oneri accessori relativi alla stipula del mutuo con la banca, eventuali oneri fiscali e spese aggiuntive come l’imposta di iscrizione o cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato, anche la provvigione per lo scarto rateizzato, le spese notarili sostenute per l’istruzione della pratica di mutuo e di eventuali perizie tecniche rientrano nel conteggio, così come l’apertura di un conto corrente accessorio. In ogni caso, l’importo massimo sul quale calcolare la detrazione è di 4.000 euro, somma che va ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo.
Sono escluse invece eventuali polizze sull’immobile o polizze vita.
