“Qualora sia riconosciuta all’acquirente l’agevolazione prima casa, a condizione che egli stabilisca la propria residenza nel territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato nei diciotto mesi successivi all’acquisto, il trasferimento è onere che conforma un potere dell’acquirente e che va esercitato nel suindicato termine a pena di decadenza, sul decorso della quale nessuna rilevanza va riconosciuta ad impedimenti sopravvenuti, anche se non imputabili all’acquirente”.
È il principio di diritto enunciato dalla sentenza 10 febbraio 2016, n. 2616, della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione. Si tratta di una pronuncia che si discosta dall’orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità, secondo cui il mancato stabilimento nel termine di legge della residenza nel Comune dov’è ubicato l’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa non comporta la decadenza dall’agevolazione qualora tale evento sia dovuto a una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile stesso. Premessa L’agevolazione “prima casa”, prevista dal D.P.R. n. 131 del 1986, consiste in un trattamento impositivo di favore, in sede di tassazione della compravendita immobiliare. Nota II-bis) articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 1 Per usufruire dell’agevolazione “prima casa” devono ricorrere determinate condizioni:
non possidenza, nello stesso Comune, di altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge
IVA Aliquota ridotta al 4% pe l’acquisto della cosiddetta prima casa, ai sensi dell’art. 1, comma 2, del D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito in legge 24 marzo 1993, n. 75, il requisito della non possidenza di altro fabbricato idoneo ad abitazione, previsto con formulazione analoga a quella dell’art. 16 del D.L. 22 maggio 1993, n. 155, sussiste quando l’acquirente possieda un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia” – cfr. Cass. n. 19738 del 2003);
non essere titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
non essere titolare, interamente o per quote, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale si è già fruito delle agevolazioni (ma dal 1° gennaio 2016 è possibile acquistare la prima casa, quindi una nuova abitazione, usufruendo delle agevolazioni anche se si possiede ancora la precedente acquistata con i benefici fiscali, purché però la si alieni entro l’anno successivo);
l’immobile si deve trovare nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività oppure ha o stabilisca la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
immobile non “di lusso”.
Tali condizioni de devono essere dichiarate al notaio, che le trascrive nell’atto di compravendita. Decadenza La decadenza dall’agevolazione goduta per un determinato acquisto immobiliare si realizza nei seguenti casi:
vendita infraquinquennale (il contribuente trasferisce per atto a titolo oneroso o gratuito l’immobile acquistato con i benefici prima casa prima del decorso di 5 anni dalla data dell’acquisto). Non si configura decadenza con il riacquisto entro 1 anno di altro immobile da adibire a propria abitazione principale; Requisiti Soggettivi di cui alla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986 (sia per gli atti soggetti ad IVA che per gli atti soggetti a imposta proporzionale di registro).
Oggettivi: non deve trattarsi di immobili di lusso (A/1, A/8 e A/9).
Dichiarazione mendace (deve intendersi ogni e qualsiasi richiesta di fruizione del beneficio in difetto delle condizioni, soggettive e oggettive, previste dalla legge. Può configurarsi la decadenza dalle agevolazioni, ad esempio, laddove risulti mendace la dichiarazione di voler trasferire la residenza entro 18 mesi dall’atto nel Comune in cui si trova l’immobile agevolato, oppure di non essere titolare, né esclusivo né in comunione con il coniuge, alla data dell’atto, di diritti di proprietà, uso, usufrutto o abitazione, su case di abitazione nello stesso Comune in cui si trova l’immobile oggetto di acquisto).
La decadenza dall’agevolazione in questione comporta: o la corresponsione dell’imposta in misura ordinaria; o l’applicazione della sanzione nella misura del 30% dell’imposta non pagata; o la corresponsione degli interessi di mora sulla differenza tra l’imposta versata alla registrazione dell’atto e quella effettivamente dovuta. Relativamente al requisito della residenza, sotto il profilo dell’impegno a trasferirla nel Comune dove si trova l’immobile entro il termie di 18 mesi, la rinuncia all’agevolazione può evitare l’applicazione della sanzione.
Con la Risoluzione n. 105/E del 2011, l’Amministrazione Finanziaria ha infatti chiarito che, laddove sia ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali, può revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto dell’immobile, rinunciando all’agevolazione e pagando la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, ma senza l’applicazione di sanzioni.
A tal fine l’acquirente è tenuto a presentare un’istanza all’Ufficio presso il quale l’atto è stato registrato e a richiedere la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione. A seguito della notifica dell’avviso di liquidazione da parte dell’Ufficio, il contribuente dovrà corrispondere un importo pari alla differenza tra l’IVA o l’imposta di registro dovute in assenza di agevolazione e quelle agevolate, oltre al versamento degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto. Mancato trasferimento della residenza per “causa di forza maggiore” Stando alla giurisprudenza di legittimità, l’impegno a trasferire la residenza nel territorio del Comune dove si trova l’immobile nei diciotto mesi successivi all’acquisto costituisce un vero e proprio obbligo del contribuente verso l’Erario. Tuttavia non può non tenersi conto della sopravvenienza di un caso di forza maggiore, cioè di un ostacolo all’adempimento dell’obbligazione, caratterizzato:
dalla non imputabilità alla parte obbligata;
dall’inevitabilità e imprevedibilità dell’evento.
Perché si possa parlare di forza maggiore, occorre che ci si trovi di fronte a un avvenimento di gravità estrema, assolutamente fuori da ogni possibile previsione, in quanto del tutto eccezionale e inevitabile, che non dipenda in alcun modo da avvenimenti dipesi per qualsiasi motivo dal comportamento della parte interessata. Quindi il compratore non decade dalle agevolazioni “prima casa” nell’ipotesi in cui si sia verificato un evento, dotato delle caratteristiche della forza maggiore, che gli abbia impedito di stabilire, nel termine di legge, la residenza nel Comune dell’immobile acquistato (tra le altre: Cass. n. 16463/2013; n. 17442/2013; n. 8392/2014; n. 13177/2014; n. 18770/2014; n. 19247/2014; n. 24963/2015. Quest’ultima sentenza riafferma l’orientamento per cui, “in tema di imposta di registro, l’art. 2 del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12 [convertito nella Legge 5 aprile 1985, n. 118], richiede, per la fruizione dei benefici cd. prima casa, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, che il compratore vi trasferisca la residenza, rilevante ai fini del godimento dell’agevolazione, entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto; detto trasferimento, elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato, rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco, dovendosi però tenere conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento. Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall’agevolazione, qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula”).
Il cambio di rotta Ebbene, l’orientamento maggioritario che riconosce l’esimente della “vis maior” è stato inaspettatamente messo in discussione dalla Quinta Sezione della Cassazione con la sentenza 10 febbraio 2016, n. 2616, che ha affermato il seguente principio: “Qualora sia riconosciuta all’acquirente l’agevolazione prima casa, a condizione che egli stabilisca la propria residenza nel territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato nei diciotto mesi successivi all’acquisto, il trasferimento è onere che conforma un potere dell’acquirente e che va esercitato nel suindicato termine a pena di decadenza, sul decorso della quale nessuna rilevanza va riconosciuta ad impedimenti sopravvenuti, anche se non imputabili all’acquirente”. Alla luce di questo principio di diritto la Sezione Tributaria della Suprema Corte ha cassato senza rinvio una sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Puglia. Il collegio di merito aveva annullato l’impugnato avviso di liquidazione per imposta di registro avendo ravvisato l’oggettiva impossibilità per il contribuente di rispettare l’obbligo di trasferimento della residenza entro il termine di 18 mesi nel Comune doveva si trovava l’immobile acquistato. Infatti era sopravvenuto il fallimento della società costruttrice dell’immobile e ciò aveva ostacolato il corso delle procedure amministrative funzionali al cambiamento di residenza. Con la sentenza n. 2616/16, decidendo la causa nel merito, gli ermellini hanno respinto l’originario ricorso del contribuente avendo ritenuto legittima la revoca operata dall’Agenzia delle Entrate posto che “non è configurabile esimente dal rispetto del termine perentorio di diciotto mesi fissato, a pena di decadenza, dal legislatore per il trasferimento della residenza, ai fini della conservazione dell’agevolazione prima casa fruita al momento della tassazione del contratto di compravendita della prima casa”.
Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate in ragione delle “oscillazioni della giurisprudenza”. Pronuncia isolata La sentenza n. 2616/2016 per ora rappresenta una pronuncia isolata. Inoltre l’Ordinanza 11 febbraio 2016, n. 2777, sempre della Cassazione (ma della Sezione 6-T), ha richiamato l’orientamento di legittimità prevalente – che anche la prassi amministrativa ha fatto proprio – secondo cui soltanto una causa di forza di maggiore oggettiva, inevitabile e imprevedibile, della cui prova è onerato il contribuente, può dispensarlo dall’obbligo del trasferimento della residenza nel Comune dell’immobile acquistato.
Nel caso di specie l’esimente della forza maggiore non è stata riconosciuta nel protrarsi dei lavori di ristrutturazione: la CTR ha violato la regola che prevede la ricorrenza dell’esimente della forza maggiore solo nei casi eccezionali, inevitabili ed imprevedibili. “Invero, è tale solo l’impedimento oggettivo e non prevedibile, così da non poter essere evitato, mentre il giudicante lo aveva ricollegato alla semplice effettuazione dei lavori necessari a rendere idonea l’abitazione, i quali non potevano che essere preventivati a fronte di un acquisto di sì ingenti proporzioni, così che gli acquirenti avevano di certo ‘accettato il rischio’ di non portare a compimento i lavori di ristrutturazione entro il necessario termine. […] Si tratta di dare la prova dell’esistenza e della consistenza di quell’impedimento integrante gli estremi della forza maggiore che la prevalente giurisprudenza di legittimità ha ritenuto idonea a giustificare il ritardato adempimento dell’onere di assumere la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile per il quale si è fruito del beneficio della riduzione delle imposte connesse alla registrazione del contratto di vendita”.
